Vše, co potřebujete vědět o nemovitostech

Investování do nemovitostí je jednou z nejlepších strategií pro budování dlouhodobého bohatství. Před investováním do nemovitostí je však třeba provést určitý průzkum. Než začnete podnikat kroky na trhu s nemovitostmi, chcete se dozvědět co nejvíce. Abyste mohli začít svou cestu správnou nohou, zde je vše, co potřebujete vědět o nemovitostech:

Různé typy nemovitostí

Existují čtyři hlavní kategorie nemovitostí:

  • Rezidenční nemovitosti – Patří sem nemovitosti s příjmem, jako jsou byty, apartmány, rodinné domy, rekreační pronájmy a domy pro více rodin. Tyto nemovitosti se pronajímají jako obytné prostory
  • Komerční nemovitosti – Jedná se o místa pro podnikání, jako jsou kanceláře, hotely, vysoké školy, nemocnice, nákupní střediska a maloobchodní prodejny
  • Průmyslové nemovitosti – Nemovitostmi pro průmyslové využití může být cokoli od skladů, výrobních budov a myček aut
  • Nemovitosti se smíšeným využitím – Jedná se o nemovitosti, které kombinují dvě nebo více výše uvedených kategorií v jednom projektu. Například někdo může postavit bytový komplex obklopený maloobchodními prodejnami

Pros a proti investování do nemovitostí

Součástí všeho, co potřebujete vědět o nemovitostech, jsou výhody a nevýhody investování do nemovitostí.

Pros investování do nemovitostí

  • Pasivní příjem – Pasivním příjmem se rozumí výdělek, který nevyžaduje přímou účast. Investoři do nemovitostí mohou získat pasivní příjem z pronájmu nemovitostí a dalších nevlastnických investičních možností
  • Daňové výhody – Majitelé investičních nemovitostí využívají specifických daňových úlev ze strany státu
  • Zhodnocení nemovitostí – Investice do nemovitostí obvykle v průběhu času zhodnocují svou hodnotu, což z nich činí relativně bezpečné uložení majetku
  • Zajištění proti inflaci – Hodnota nemovitostí obvykle roste ve stejném poměru jako inflace, ne-li rychleji

Nevýhody investování do nemovitostí

  • Vysoké transakční náklady – Nákup investiční nemovitosti vyžaduje značné finanční prostředky obvykle ve formě investičních úvěrů, které jsou spojeny se zálohou ve výši nejméně 20 %
  • Nízká likvidita – Na rozdíl od jiných investic, jako jsou např. akcie, nelze investiční nemovitost rychle prodat
  • Údržba a správa – Správa a údržba investiční nemovitosti může být velmi nákladná a časově náročná
  • Zvýšená odpovědnost – V případě, že se na vaší pronajímané nemovitosti stane nehoda nebo úraz, ponesete odpovědnost

Zjistěte více: Pro a proti investování do nemovitostí

17 základních realitních termínů

Nemovitosti jsou plné žargonu, který může být zejména pro začínající investory velmi matoucí. Zde je několik základních pojmů, se kterými byste se měli seznámit:

  1. Odhad – Hypoteční věřitelé obvykle provádějí odhad, aby ocenili hodnotu domu v době koupě nebo prodeje. Tato hodnota nemovitosti určuje výši nabízené hypotéky
  2. Kupující agent – Jedná se o realitního makléře, který zastupuje zájmy kupujícího při prodeji domu. Naproti tomu agent, který zastupuje prodávajícího, se označuje jako makléř
  3. Trh kupujících – Jedná se o situaci, kdy nabídka převyšuje poptávku na trhu s bydlením, čímž kupující získávají při vyjednávání výhodu nad prodávajícími
  4. Uzavření – Jedná se o fázi, kdy je prodej nemovitosti dokončen. Zde prodávající a kupující podepíší závěrečné dokumenty a kupující se stává novým majitelem
  5. Closing costs – Tyto náklady obvykle tvoří 2-5 % kupní ceny. Závěrečné náklady zahrnují spotřební daň, pojištění vlastnictví a náklady na zpracování úvěru
  6. Srovnávací analýza trhu – CMA je zpráva o podobných domech v okolí, která se používá ke stanovení hodnoty dané nemovitosti
  7. Vlastní kapitál – Vlastní kapitál je rozdíl mezi zůstatkem hypotéky a tržní hodnotou domu. Pokud například dlužíte 200 000 USD za dům, který má hodnotu 350 000 USD, pak máte 150 USD,000 vlastního kapitálu
  8. Exekuce – Exekuce je nemovitost, která byla zabavena bankou, když majitel domu nesplácí hypoteční splátky
  9. Záruka na dům – Tento druh záruky chrání vaši pronajímanou nemovitost před budoucími problémy, například s vytápěním a instalatérstvím, jejichž oprava může být nákladná
  10. Inspekce – Kupující před podáním nabídky provádí inspekci domu. Problémy zjištěné při inspekci mohou ovlivnit vyjednávání o konečné ceně
  11. Analýza investiční nemovitosti: Je to proces provádění různých výpočtů s cílem zjistit, zda konkrétní investiční nemovitost na prodej vydělá peníze
  12. Předběžný schvalovací dopis – Před koupí nemovitosti musí kupující získat od věřitele předběžný schvalovací dopis, ve kterém je uvedeno, kolik peněz si může kupující půjčit
  13. Analýza trhu s nemovitostmi: Ačkoli se někdy používá jako synonymum pro srovnávací analýzu trhu, analýza trhu s nemovitostmi může také označovat obecný průzkum trhu prováděný za účelem zjištění, zda je výhodný. To vám pomůže najít nejlepší místa pro investice do nemovitostí
  14. Realitní makléř – Realitní makléř je v podstatě realitní agent, který je členem Národní asociace realitních kanceláří (NAR). Tento orgán má etický kodex a standardy, které musí jeho členové dodržovat
  15. Refinancování – Jedná se o nahrazení starého úvěru na bydlení novým úvěrem, který má jinou strukturu splátek a jiné sazby. Investoři do nemovitostí obvykle refinancují hypotéku, aby získali nižší úrokovou sazbu
  16. Trh prodávajících – Jedná se o situaci, kdy je na trhu s bydlením nedostatek nemovitostí na prodej, což dává prodávajícím výhodu oproti kupujícím
  17. Pojištění vlastnického práva – Jedná se o dokument, který je obvykle vyžadován ve fázi uzavření smlouvy. Zahrnuje průzkum veřejných rejstříků, aby se zjistilo, zda je vlastnické právo prosté jakýchkoli zástavních práv nebo břemen

Podívejte se na kompletní seznam zde: Pokud jde o vše, co potřebujete vědět o nemovitostech, je velmi důležité mít správnou investiční strategii. Jako investor do nemovitostí si musíte zvolit strategii, která odpovídá vašim cílům, potřebám, osobnosti, dovednostem a rozpočtu. Zde je několik možností investování do nemovitostí, které je třeba zvážit:

Nájemní nemovitosti

Investování do nájemních nemovitostí zahrnuje koupi domu určeného k prodeji, jeho úpravu na obyvatelný a atraktivní pro potenciální nájemníky a jeho následný pronájem. Abyste mohli určit míru výnosu z pronájmu nemovitosti, musíte nejprve provést analýzu trhu s nemovitostmi a analýzu investičních nemovitostí. Pomocí ukazatelů, jako je míra obsazenosti Airbnb, cap rate a cash on cash return, můžete určit nejlepší nemovitost k pronájmu na vámi vybraném trhu. S jejím nalezením vám pomohou nástroje, jako je kalkulačka investičních nemovitostí společnosti Mashvisor.

Existují dva typy strategií pronájmu, z nichž si můžete vybrat:

Tradiční pronájem nemovitostí

Tento způsob zahrnuje pronájem nájemcům v rozmezí 3 měsíců až let.

Pronájem nemovitostí přes Airbnb

S rostoucí poptávkou po krátkodobých pronájmech může být investice do pronájmu nemovitostí přes Airbnb velmi lukrativním podnikem. Jedná se o pronájem hostům na 1 noc až 30 dní.

Koupit a držet nemovitost

Tato strategie investování do nemovitostí zahrnuje nákup investiční nemovitosti, její držení (obvykle po dobu několika let) a následný prodej za vyšší cenu. Vzhledem k tomu, že zhodnocení nemovitosti vyžaduje čas, je strategie „kup a drž“ vhodná pro každého, kdo hledá dlouhodobou aktivní investici. Většina investorů do nemovitostí kombinuje tuto strategii se strategií pronájmu, aby mohli těžit z cash flow z měsíce na měsíc a ze zhodnocení při prodeji.

Fix and flip real estate

Při investiční strategii fix and flip real estate koupíte nemovitost s příjmem pod tržní hodnotou, zrekonstruujete ji a pak ji co nejdříve prodáte se ziskem. Abyste při fix and flip nepřišli o peníze, nezapomeňte se poradit s odhadcem, dodavatelem a inspektorem.

REITs

Nemovitostní investiční fond (REIT) je nejpasivnější investiční strategií do nemovitostí. Investování do REIT je téměř stejné jako investování do akcií a podílů. Investoři sdružují své peníze a nakupují nemovitosti, jako jsou zdravotnická zařízení, bytové komplexy, datová centra a hotely. Akcionáři pak obdrží část vytvořeného zisku ve formě dividend.

Dozvíte se více:

Je to vše, co potřebujete vědět o nemovitostech?

Investoři by také měli rozumět:

  • Jak funguje nabídka a poptávka v nemovitostech
  • Co je to kladný peněžní tok
  • Jak používat ukazatele návratnosti investice, jako je cash on cash return a cap rate
  • Různé druhy nemovitostí, které se v nemovitostech nacházejí. nástroje pro investování do nemovitostí, které jsou dnes k dispozici
  • A další obecné věci, které je třeba vědět před pronájmem domu, aby nedošlo k žádným překvapením

Ačkoli vám to všechno nemůžeme nastínit v 1 článku, jak vidíte z odkazů výše, Mashvisor má článek o všem, co byste kdy chtěli vědět o nemovitostech.

Pokračujte v učení.

Začněte hledat investiční nemovitost!