Wanneer kan een hotel of verhuurder worden aangeklaagd voor bedwantsen?

Updated December 13, 2020

Kan een verhuurder een huurder aanklagen omdat deze bedwantsen in de woning heeft gebracht?

De wet in Californië staat mensen toe een rechtszaak aan te spannen als ze worden gebeten door bedwantsen terwijl ze een woning huren of in een hotel verblijven. Schadevergoedingen voor huurders en hotelgasten zijn onder meer:

  • Medische kosten,
  • Emotioneel leed, en/of
  • Pijn en lijden.

Om schadevergoeding te krijgen voor bedwantsenbeten, zal een huurder of hotelgast meestal moeten bewijzen dat:

  • De eigenaar of exploitant van het pand wist dat er een bedwantsenplaag was, of
  • De eigenaar of exploitant heeft nagelaten redelijke stappen te ondernemen om een plaag te voorkomen.

Een huurder kan ook een rechter zover krijgen dat hij een huisbaas dwingt bedwantsen uit te roeien.1

Om u te helpen claims tegen verhuurders en hoteleigenaren voor verwondingen door bedwantsen beter te begrijpen, bespreken onze Californische letselschadeadvocaten hieronder het volgende:

  • 1. Wanneer kan een huurder of hotelgast aanklagen voor verwondingen door bedwantsen?
    • 1.1. Nalatigheid
    • 1.2. Schending van de garantie van bewoonbaarheid
    • 1.3. Schending van het contract
    • 1.4. Particuliere overlast
    • 1.5. Opzettelijk toebrengen van emotioneel leed
  • 3. Welke schadevergoeding kan een huurder of hotelgast verhalen voor bedwantsenbeten in Californië?
  • 4. Wat als ik afstand heb gedaan van het recht om een aanklacht in te dienen voor bedwantsen?
  • 5. Kan ik Airbnb of andere korte termijn verhuur sites aanklagen voor bedwantsen?
  • 6. Kan ik een aanklacht indienen als een gast of huurder bedwantsen op mijn eigendom heeft gebracht?
  • 7. Hoe weet iemand of hij/zij is gebeten door bedwantsen?
  • 8. Hoe kan ik controleren op bedwantsen?
  • 9. Wat moet ik doen als ik door een bedwants gebeten ben terwijl ik niet thuis ben?

1. Wanneer kan een huurder of hotelgast gebeten worden door een bedwants? Wanneer kan een huurder of hotelgast een rechtszaak aanspannen voor verwondingen door bedwantsen?

In Californië zijn verhuurders en hotels in het algemeen aansprakelijk voor verwondingen door bedwantsen of besmettingen wanneer:

  • De eigenaar of exploitant van het pand wist dat er een bedwantsenplaag was, en
  • De eigenaar of exploitant heeft nagelaten redelijke stappen te ondernemen om de plaag uit te roeien of te voorkomen.

Vorderingen tegen verhuurders en hoteleigenaren/exploitanten zijn meestal gebaseerd op een of meer van de volgende theorieën:

  • Nalatigheid
  • Schending van de garantie van bewoonbaarheid.
  • Overtreding.
  • Private overlast.
  • Opzettelijke toebrenging van emotioneel leed.

Laten we elk van deze rechtsgrondslagen voor bedwantsenaansprakelijkheid in Californië nader bekijken.

1.1. Nalatigheid

Een verhuurder of hotel is nalatig bij verwondingen door bedwantsen wanneer:

  1. De huiseigenaar was de eiser een zorgplicht verschuldigd;
  2. De huiseigenaar heeft ofwel (a) iets gedaan dat een redelijk voorzichtig persoon in dezelfde situatie NIET zou doen, of (b) nagelaten iets te doen dat een redelijk voorzichtig persoon in dezelfde situatie WEL zou doen;
  3. Het handelen of nalaten van de eigenaar van het onroerend goed was een wezenlijke factor in het veroorzaken van de schade van de eiser; en
  4. De veroorzaakte schade was voorzienbaar – dat wil zeggen dat het bekend was of kon worden geraden voordat het gebeurde.2

De zorgplicht van verhuurders

Verhuurders moeten redelijke zorg betrachten om mensen te beschermen die op hun terrein komen.

Repelijke zorg omvat:

  • Zorgen dat het pand veilig is wanneer een huurder of gast erin trekt, en
  • Verhelpen van eventuele gevaren die de verhuurder later ontdekt.3

Volgens de Californische wet kan een verhuurder dus nalatig worden bevonden voor:

  • Huren of verhuren van een woning met een bekende bedwantsenplaag, of
  • Nalaten redelijke stappen te ondernemen om een dergelijke plaag te voorkomen.

Voorbeeld: In 2017 kende een jury in Los Angeles 3,5 miljoen dollar toe aan 16 huidige en voormalige huurders van het appartementencomplex Park La Brea. De jury oordeelde dat de verhuurder wist dat het gebouw besmet was met bedwantsen, maar verzuimde om nieuwe huurders te waarschuwen.

De eisers kregen elk tussen de $44.000 en $580.000 toegewezen voor schade zoals slapeloosheid, angst en vernedering op het werk.4

1.2. Schending van de garantie van bewoonbaarheid

Eigendomseigenaren in Californië hebben een algemene verplichting om hun eigendommen in een “bewoonbare” staat te houden.5

“Bewoonbaar” betekent geschikt en geschikt voor een persoon om in te wonen. Een bewoonbaar pand is vrij van gebreken die de gezondheid en veiligheid van de bewoners in gevaar brengen.6

De California Civil Code legt ook bepaalde specifieke verplichtingen op aan verhuurders. Deze omvatten het schoon, hygiënisch en vrij van ophopingen van:

  • vuil,
  • vuil,
  • vuil,
  • vuil,
  • knaagdieren, of
  • vermin.7

Elementen van een vordering wegens schending van de bewoonbaarheidsgarantie

Om schadevergoeding wegens schending van de bewoonbaarheidsgarantie te verkrijgen, moet een huurder aantonen dat:

  • Een gebrekkige toestand tastte de bewoonbaarheid van het pand aan;
  • De huurder heeft de verhuurder binnen een redelijke termijn na het ontdekken van de toestand daarvan in kennis gesteld;
  • De verhuurder heeft een redelijke termijn gekregen om het gebrek te verhelpen;en
  • Als gevolg van de toestand heeft de huurder schade geleden.8

Voorbeeld: In 2017 won een huurder in de wijk Pacoima in Los Angeles een juryoordeel van $ 465.600 tegen zijn huisbaas. De jury oordeelde dat de huisbaas de klachten van de huurder had genegeerd, zelfs nadat een inspecteur van het Los Angeles County Department of Environmental Health het gebouw had aangehaald voor een bedwantsenplaag.9

1.3. Contractbreuk

Op contractbreuk wordt vaak een beroep gedaan door commerciële huurders in bedwantsenzaken in Californië.

Dit komt omdat de schadevergoeding voor contractbreuk soms “gevolgschade” kan omvatten, zoals gederfde bedrijfsinkomsten.10

Residentiële huurders kunnen ook schending van een huurovereenkomst aanvoeren om schade veroorzaakt door bedwantsen te claimen.

Maar dit is meestal niet nodig omdat de California Civil Code verhuurders de plicht oplegt om panden bewoonbaar te maken.

De elementen van een vordering wegens contractbreuk

Om een vordering wegens contractbreuk in Californië tegen een verhuurder vast te stellen, moet een eiser het volgende aantonen:

  • Het bestaan van een contract, zoals een huurovereenkomst;
  • Dat de huurder zijn/haar plichten uit hoofde van het contract heeft “uitgevoerd”, bijv, huur betaalde;
  • Dat de verhuurder het contract schond; en
  • De schending veroorzaakte schade voor de huurder – bijvoorbeeld dat hij/zij uit het pand moest verhuizen, een verdelger moest inhuren, nieuw beddengoed moest kopen, enz.11

Moet het contract schriftelijk zijn?

Een huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk te zijn om een huurder te kunnen aanklagen wegens schending.

Maar de huurder moet wel kunnen bewijzen dat er een bepaling in het contract was die geschonden werd. Dit is veel gemakkelijker te doen met een schriftelijk contract.

Andere manieren om een contract te bewijzen zijn de getuigenis van de huurder en andere getuigen, indien aanwezig.

1.4. Particuliere overlast

Om een vordering wegens particuliere overlast tegen een verhuurder in Californië vast te stellen, moet een huurder aantonen dat:

  • de handelingen (of het niet-handelen) van de verhuurder het gebruik en het genot van zijn eigendom door de huurder hebben verstoord;
  • de verstoring de huurder “aanzienlijke werkelijke schade” heeft berokkend; en
  • de verstoring “onredelijk” was wat de aard, de duur of de omvang ervan betreft.12

Voorbeeld: In 2015 stemde Extended Stay America ermee in om $8.500 te betalen aan een vrouw en haar dochter. De eisers beweerden dat ze tijdens een negendaags verblijf in het hotel van het bedrijf in Ontario, Californië, herhaaldelijk werden gebeten door bedwantsen en hoofdluizen en bulten kregen. Particuliere overlast was slechts één van de theorieën die de eisers aanvoerden ter ondersteuning van hun eis tot schadevergoeding.13

1.5. Opzettelijk toebrengen van emotioneel leed

In zeldzame gevallen kan een huurder in Californië op grond van een bedwantsenplaag een aanklacht indienen wegens het opzettelijk toebrengen van emotioneel leed.

Het belangrijkste voordeel van het aanklagen op deze grond is het verkrijgen van een punitieve schadevergoeding. In Californië kan schadevergoeding met een punitief karakter normaal gesproken niet worden verkregen voor gewone nalatigheid.14

De elementen van een vordering wegens het toebrengen van emotioneel leed

Om een vordering wegens het opzettelijk toebrengen van emotioneel leed in te stellen, moet de eiser aantonen dat:

  • het gedrag van de gedaagde ongehoord was;
  • het gedrag werd veroorzaakt door de roekeloosheid van de gedaagde of was bedoeld om emotioneel leed te veroorzaken; en
  • als gevolg van het gedrag van de gedaagde heeft de eiser ernstig emotioneel leed geleden.15

Het bewijzen van roekeloosheid kan moeilijk zijn om te doen in een besmettingszaak, maar het is niet onmogelijk.

Voorbeeld: In 2017 kende een jury 546.500 dollar toe aan een gezin dat was gebeten door bedwantsen tijdens hun verblijf in een hotel in Rancho Cucamonga.16 In de rechtszaak werd beweerd dat het hotel een geschiedenis van bedwantsenproblemen had, maar geen adequate stappen had ondernomen om deze te verhelpen. Het vonnis omvatte een schadevergoeding van 50.000 dollar voor het opzettelijk toebrengen van emotionele schade.

Bedwantsen – ook bekend als Cimex hemipterus – verstoppen zich graag in zachte materialen zoals stof en karton.

Welke schadevergoeding kan een huurder of hotelgast krijgen voor bedwantsenbeten in Californië?

De schadevergoeding voor verwondingen door een bedwantsbeet in een hotel in Californië kan het volgende omvatten:

  • Medische rekeningen voor medische behandeling,
  • Rekeningen voor begeleiding,
  • Pijn en lijden,
  • Emotioneel leed/angst,
  • Eigendomsschade, en
  • De kosten van het uitroeien van een plaag.

In de juiste bed bug vorderingen, kan een huurder ook recht hebben op een toekenning van punitieve schadevergoeding. Schadevergoedingen met een punitief karakter bestaan om bijzonder schuldige gedaagden te straffen en dienen als een negatief voorbeeld voor anderen.17

In bedwantsenzaken wordt schadevergoeding met een punitief of exemplarisch karakter meestal alleen toegekend wanneer:

  • De verhuurder daadwerkelijk op de hoogte is van een plaag, en
  • De verhuurder geen actie onderneemt om huurders te waarschuwen of de plaag uit te roeien.18

4. Wat als ik afstand doe van het recht om te procederen tegen bedwantsen?

Sommige verhuurders nemen een “bedwantsen afstand” op in hun huurovereenkomsten. Dit is een clausule die zegt dat:

  1. De verhuurder niet verantwoordelijk is voor bedwantsen, en
  2. De huurder doet afstand van elk recht om schadevergoeding te eisen op deze basis.

Maar volgens de Californische wet kan van een huurder niet worden verlangd dat hij afstand doet van de plicht van de verhuurder tot leefbaarheid. Dus elke vermeende “bedwantsen afstand” in een huurovereenkomst is nietig en kan niet worden afgedwongen. De huurder kan nog steeds een bedwantsen regeling krijgen.19

5. Kan ik Airbnb of andere korte termijn verhuur sites aanklagen voor bedwantsen?

Mensen die verblijven in korte termijn verhuur woningen (zoals via Airbnb) kunnen de huiseigenaar aanklagen voor bedwants beten. Maar ze zullen het moeilijk hebben om de schade te verhalen op de verhuurwebsite.

Standaard taal in de contracten tussen korte termijn verhuurbedrijven en huiseigenaren sluiten vaak schadevergoeding voor bedwantsen uit.

Hoewel sommige verhuursites – waaronder Airbnb – “bescherming” beleid bieden aan “verhuurders,” deze polissen dekken geen schade van insecten.20 Airbnb heeft ook geen beleid dat de verhuurder verplicht om in deze situatie geld terug te betalen.21

Dekt de verzekering van de huiseigenaar van de verhuurder de schade door bedwantsen niet?

In het algemeen niet. De meeste huiseigenarenverzekeringen dekken geen “zakelijke activiteiten” die vanuit een huis worden uitgevoerd.

Dus terwijl mensen die een woning boeken via Airbnb de huiseigenaar rechtstreeks kunnen aanklagen, zal dit meestal niet worden ondersteund door een verzekeraar. Dit kan het moeilijk maken om schade te verhalen, vooral voor iemand van buiten de staat.

6. Kan ik een rechtszaak aanspannen als een gast of huurder bedwantsen op mijn eigendom heeft gebracht?

Eigenaren in Californië kunnen mogelijk een rechtszaak aanspannen als een huurder verantwoordelijk is voor een bedwantsenplaag. Maar omdat bedwantsenplagen vaak onopgemerkt blijven, kan het een hele uitdaging zijn om te bewijzen dat een huurder verantwoordelijk was.22

Houd in gedachten dat voor het bewijzen van nalatigheid vier dingen nodig zijn:

  1. Dat de gedaagde de eiser een zorgplicht verschuldigd was;
  2. Dat de gedaagde nalatig was;
  3. Dat de nalatigheid van de gedaagde een substantiële factor was in het veroorzaken van de schade van de eiser (“causatie”); en
  4. Dat de gedaagde als gevolg daarvan schade leed.23

De zorgplicht van een huurder jegens een verhuurder

Huurders in Californië hebben de wettelijke plicht om een pand dat zij huren schoon en hygiënisch te houden.24 Een schending van deze plicht wordt beschouwd als nalatigheid onder Californië’s “nalatigheid per se” wet.

Maar zelfs als de huurder deze plicht schendt, bewijst dit niet dat de huurder verantwoordelijk was voor de bedwantsen.

Zoals hierboven besproken, kunnen bedwantsenplagen gemakkelijk onopgemerkt blijven. En de eiser draagt de last van het aantonen van “oorzakelijk verband” door een overwicht van het bewijs.

“Overwicht van het bewijs” betekent dat het “meer waarschijnlijk is dan niet” dat de gedaagde verantwoordelijk was voor de schade. Als de jury niet kan beslissen, moet zij in het voordeel van de gedaagde beslissen.25

7. Hoe weet iemand of hij/zij door bedwantsen is gebeten?

Bedwantsen zijn parasitaire insecten die zich voeden met het bloed van mensen. Gelukkig is niet bekend dat ze ziekten overbrengen.26

Volwassen bedwantsen zijn bruin, plat, ovaalvormig en hebben de grootte van een appelpit. Na het eten van bloed zwellen bedwantsen op en worden ze roodachtig van kleur. Bedwantsen verbergen zich als ze zich niet voeden.

Sommige mensen vertonen geen reactie op een beet van bedwantsen, anders dan twee kleine puntjes waar de bedwantsen hun huid hebben doorboord. Degenen die gevoeliger zijn kunnen binnen 12 uur na de beet roodachtige bultjes of laesies op hun huid krijgen.27

De bultjes/laesies zwellen op en gaan binnen 24 tot 48 uur jeuken. Als ze gekrabd worden, kunnen ze geïnfecteerd raken. In zeldzame gevallen hebben mensen systemische allergische reacties op bedwantsbeten gehad. Allergische reacties kunnen astma, gegeneraliseerde netelroos en anafylactische shock omvatten.28

Een studie uitgevoerd door wetenschappers in Montreal vond ook een verband tussen bedwantsenbesmetting en symptomen van slaapstoornissen en angst.29

Bedwantsen verbergen zich vaak achter hoofdeinden en in de naden van matrassen en boxsprings.

Hoe controleert u op bedwantsen

Het is onwaarschijnlijk dat iemand een bedwants op heterdaad betrapt bij het bijten, en niet alleen omdat ze normaal gesproken aanvallen terwijl mensen slapen. Wanneer ze bijten, injecteren bedwantsen een stof die voorkomt dat mensen de beet voelen.30

Iemand die vermoedt dat er bedwantsen aanwezig kunnen zijn, moet op de volgende tekenen letten:

  • Roestige of roodachtige vlekken op beddenlakens of matrassen.
  • Kleine, donkere vlekjes die “bloeden” zoals een stift op stof zou doen.
  • Eieren en eierschalen.
  • Vaalgele huiden die door onvolwassen bedwantsen worden afgeworpen naarmate ze groter worden.
  • Levende bedwantsen.31

Deskundigen raden aan om al het beddengoed en de stofhoes aan de onderkant van de boxspring te verwijderen om te controleren op bedwantsen en sporen van hun uitwerpselen. Zij adviseren ook de omgeving van het bed te controleren, inclusief boeken en stopcontacten.

9. Wat moet ik doen als ik ben gebeten door een bedwants terwijl ik van huis ben?

Huurders en hotelgasten die zijn gebeten door bedwantsen moeten de volgende stappen nemen om hun recht op het indienen van een claim te behouden:

  1. Maak gedetailleerde foto’s van het lichaamsdeel dat is gebeten.
  2. Controleer het beddengoed, het bed en de gebieden rond het bed op de tekenen van bedwantsen en maak foto’s van alle gevonden tekenen.
  3. Controleer kleding en bagage en maak foto’s van eventuele gevonden beestjes.
  4. Notificeer de plaatselijke gezondheidsdienst.

Neem contact met ons op voor hulp…

Bent u het slachtoffer van bedwantsen in uw hotelkamer of appartementencomplex, dan nodigen wij u uit contact op te nemen met ons advocatenkantoor voor een gratis consult en juridisch advies.

Onze bedwantsenadvocaten gaan advocaat-cliënt relaties aan in de hele staat Californië. Vul het formulier op deze pagina in om uw zaak te bespreken met een ervaren Californische advocaat voor persoonlijk letsel.

Disclaimer: In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

Rechtsreferenties:

  1. Zie bijvoorbeeld Galindo v. Civic Center Hotel, A144594 (Cal. Ct. App. 2016). In deze zaak beval de rechtbank een residentieel hotel in San Francisco om een erkende ongediertebestrijder in te huren om muizen, kakkerlakken en bedwantsen uit te roeien.
  2. Civil Code sectie 1714(a): “Iedereen is verantwoordelijk, niet alleen voor het resultaat van zijn of haar opzettelijke handelingen, maar ook voor een letsel toegebracht aan een ander door zijn of haar gebrek aan gewone zorg of vaardigheid in het beheer van zijn of haar eigendom of persoon, behalve voor zover de laatste, opzettelijk of door gebrek aan gewone zorg, het letsel over zichzelf heeft afgeroepen…” Zie ook California Civil Jury Instructions (CACI) 400. Negligence-Essential Factual Elements.
  3. Stone v. Center Trust Retail Properties, Inc., 163 Cal. App. 4th 608 (2008).
  4. Los Angeles Times, 16 december 2017, Park La Brea apartments loses $3.5-million bedbug lawsuit, lawyer says.
  5. Green v. Superior Court, 10 Cal.3d 616 (1974).
  6. https://www.merriam-webster.com/dictionary/habitable
  7. Cal. Civ. Code § 1941.1.
  8. Erlach v. Sierra Asset Servicing LLC, 226 Cal.App.4th 1281, 173 Cal. Rptr. 3d 159 (2014).
  9. Johnny Reynolds et al. v. 12300-12301 Osborne Place.
  10. Zie bijv. Brandon & Tibbs v. George Kevorkian Accountancy Corp. (1990) 226 Cal.App.3d 442
  11. Oasis West Realty LLC v. Goldman, 51 Cal.4th 811 (2011).
  12. Civil Code 3479: “Alles wat schadelijk is voor de gezondheid, met inbegrip van, maar niet beperkt tot, de illegale verkoop van gereguleerde stoffen, of onfatsoenlijk of beledigend is voor de zintuigen, of een belemmering vormt voor het vrije gebruik van eigendom, zodat het comfortabele genot van leven of eigendom wordt verstoord, of op onrechtmatige wijze de vrije doorgang of het gebruik belemmert, op de gebruikelijke wijze, van een bevaarbaar meer, of rivier, baai, stroom, kanaal, of bekken, of een openbaar park, plein, straat, of snelweg, is een overlast.” Zie ook CACI 2021. Private Nuisance-Essential Factual Elements.
  13. 49 Trial Digests 18th 22, 2015 WL 8483309
  14. Civil Code 3294.
  15. CACI 1600. Intentional Infliction of Emotional Distress-Essential Factual Elements.
  16. McKindra v. Heritage Inn of Rancho Cucamonga, San Bernardino Superior Court / CIVDS1502829 (2017).
  17. Civil Code 3294, endnote 14.
  18. Zie bijvoorbeeld eindnoot 4.
  19. California Civil Code 1953.
  20. Airbnb host garantie.
  21. Airbnb tips blogs – pas op voor de bedwantsen!
  22. Zie bijvoorbeeld, Bedbug Central, Hoe weet ik dat ik bedwantsen heb?
  23. Zie eindnoot 2.
  24. Civil Code 1941.2(a)(1).
  25. CACI 200. Bewijsplicht – waarschijnlijker waar dan niet waar.
  26. Mayo Clinic, bedwantsen symptomen en oorzaken.
  27. The Bed Bugs Handbook.
  28. Zo ook.
  29. Susser, Perron, Fournier, Jacques, Denis, Tessier en Roberge, Mental health effects from urban bed bug infestation (Cimex lectularius L.): a cross-sectional study.
  30. Centers for Disease Control and Prevention, Bed Bugs FAQ.
  31. Zelfde.